Aktuality

Našli ste byt, v ktorom vidíte svoj nový domov? Skôr ako podpíšete zmluvu, je dobré vedieť, akú vysokú hypotéku môžete získať, koľko vlastných zdrojov budete potrebovať a čo všetko bude banka pri žiadosti posudzovať. Dobrá príprava vám môže celý proces kúpy výrazne uľahčiť.

V článku sa dočítate:

• Aké podmienky musíte splniť, aby ste dostali hypotéku na byt?
• Koľko vlastných zdrojov potrebujete a čo znamená LTV?
• Čo na vybranom byte preverí banka?
• Aké doklady potrebujete pri hypotéke na byt?
• Ako prebieha vybavenie hypotéky na byt krok za krokom?
• Prečo vám banka nemusí schváliť hypotéku na vybraný byt?
• Ako zvýšiť šancu, že hypotéku na byt dostanete?

Aké podmienky musíte splniť, aby ste dostali hypotéku na byt?

Pri otázke, ako získať hypotéku na byt, je dobré poznať svoje finančné možnosti ešte pred výberom konkrétnej nehnuteľnosti. Banka totiž posudzuje nielen byt, ktorý chcete kúpiť, ale aj vašu finančnú situáciu a schopnosť úver dlhodobo splácať.

Dôležitá je najmä vaša bonita. Banka zohľadňuje výšku a stabilitu príjmu, pravidelné výdavky, existujúce úvery a ďalšie záväzky, ako aj vašu úverovú históriu. Spôsob preukázania príjmu sa môže líšiť napríklad podľa toho, či ste zamestnanec alebo podnikateľ. Podrobnejšie sa tejto téme venuje článok Bonita klienta: ako ju banky posudzujú a čo spraviť, aby bola vyššia.

Pri posudzovaní schopnosti splácať úver sa uplatňujú aj pravidlá Národnej banky Slovenska a ukazovatele DTI a DSTI.

DTI vyjadruje pomer celkového dlhu k ročnému čistému príjmu. Pri jeho výpočte sa zohľadňujú aj existujúce úvery a časť nevyčerpaných limitov na kreditných kartách či povolených prečerpaniach. Maximálny limit závisí aj od veku žiadateľa a splatnosti úveru.

DSTI sleduje, akú časť príjmu môže domácnosť použiť na splácanie všetkých svojich úverov. Pri výpočte sa zohľadňuje aj životné minimum a možný nárast úrokovej sadzby.

PSS radí

Ešte pred obhliadkami si urobte realistický prehľad príjmov, výdavkov a existujúcich úverov. Lepšie uvidíte, akú mesačnú splátku si môžete dovoliť a v akej cenovej hladine hľadať byt.

Koľko vlastných zdrojov potrebujete a čo znamená LTV?

Pri financovaní bývania sa stretnete so skratkou LTV, teda Loan-to-Value. Vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, ktorou je úver zabezpečený.

Podľa aktuálnych pravidiel môže byť výška úveru štandardne najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Pravidlá však umožňujú aj výnimky, pri ktorých môže úver dosiahnuť až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Ich poskytnutie nie je automatické a závisí od možností banky aj posúdenia konkrétnej žiadosti.

V zmysle opatrenia NBS sa od 1. januára 2027 pravidlá LTV menia. Pre žiadateľov do 35 rokov, ktorí kupujú alebo stavajú svoje prvé bývanie a nevlastnia rezidenčnú nehnuteľnosť, bude platiť možnosť financovania až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Pri kúpe tretej a ďalšej rezidenčnej nehnuteľnosti sa limit zníži na 70 %. Pre ostatných žiadateľov zostáva základný limit 80 %. Aj naďalej budú existovať výnimky, ktoré umožnia bankám poskytnúť časť úverov s vyšším LTV.

Pri výpočte LTV sa zohľadňuje najnižšia z kúpnej ceny, hodnoty určenej znalcom a interného ocenenia banky.

Predstavte si, že kupujete byt za 200 000 eur a banka na výpočet LTV použije rovnakú hodnotu. Pri 80 % LTV môže hypotéka predstavovať 160 000 eur. Zvyšných 40 000 eur potrebujete zabezpečiť z vlastných alebo iných zdrojov. Ak banka ocení byt na nižšiu sumu, potrebné vlastné zdroje môžu byť ešte vyššie.

Okrem kúpnej ceny myslite aj na ďalšie výdavky spojené s kúpou bytu, napríklad poplatky, zariadenie či prípadné úpravy nehnuteľnosti. Ak vám chýbajú vlastné zdroje, zvážiť môžete aj stavebné sporenie. Viac sa dočítate v článku Môže stavebné sporenie pomôcť pri získaní hypotéky.

Čo na vybranom byte preverí banka?

Pri kúpe bytu na hypotéku banka posudzuje jeho hodnotu, právny stav aj to, či ho môže akceptovať ako zabezpečenie úveru.

Dôležité je ocenenie nehnuteľnosti. Ak banka stanoví nižšiu hodnotu, než je dohodnutá kúpna cena, výsledkom môže byť nižšia dostupná hypotéka a väčšiu časť ceny budete musieť pokryť z iných zdrojov.

Banka preveruje aj vlastnícke vzťahy a ťarchy na liste vlastníctva. Financovanie môže skomplikovať napríklad nevysporiadané vlastníctvo, vecné bremeno alebo nesúlad skutočného stavu bytu s údajmi v katastri. Pri hypotéke sa zároveň zriaďuje záložné právo k nehnuteľnosti.

S hypotékou súvisí aj poistenie nehnuteľnosti. Ak byt slúži ako zabezpečenie úveru, musí byť poistený. Konkrétne podmienky poistenia a jeho preukázania vám vysvetlí banka. Čo znamená vinkulácia poistenia v prospech banky, vysvetľujeme v samostatnom článku.

PSS radí

List vlastníctva si skontrolujte ešte pred podpisom rezervačnej alebo kúpnej zmluvy. Overte si, kto je vlastníkom bytu a či na ňom nie sú záložné práva, vecné bremená alebo ďalšie ťarchy.

Aké doklady potrebujete pri hypotéke na byt?

Presný zoznam dokladov k hypotéke závisí od vašej finančnej situácie, spôsobu preukazovania príjmu aj kupovanej nehnuteľnosti. Banka môže niektoré údaje overiť sama, pri iných bude potrebovať dokumenty od vás. Napríklad dokumenty o žiadateľovi, dokumentáciu k bytu a podobne.

Doklady týkajúce sa žiadateľa môžu zahŕňať najmä:

• doklad totožnosti,
• doklady potrebné na preukázanie alebo overenie príjmu – napríklad potvrdenie od zamestnávateľa alebo výpisy z účtu,
• pri podnikateľoch podklady súvisiace s podnikaním a príjmom – napríklad daňové priznanie,
• ďalšie dokumenty potrebné na posúdenie vašej schopnosti úver splácať.

Pri nehnuteľnosti môže banka požadovať napríklad list vlastníctva, podklady potrebné na ocenenie nehnuteľnosti, rezervačnú alebo kúpnu zmluvu, prípadne návrh zmluvy a ďalšie dokumenty súvisiace s bytom. V ďalšej fáze budete riešiť aj poistenie nehnuteľnosti a dokumenty potrebné na zriadenie záložného práva.

PSS radí

Presný zoznam dokumentov si nechajte potvrdiť vopred. Znížite riziko, že sa vybavovanie hypotéky predĺži pre chýbajúci doklad.

Ako prebieha vybavenie hypotéky na byt krok za krokom?

Ak už máte vybranú nehnuteľnosť, prichádza samotné vybavenie financovania. Jednotlivé kroky sa môžu podľa banky a konkrétnej situácie čiastočne prelínať. Typický proces vyzerá takto:

1. Orientačne si vypočítate možnosti financovania. Hypotekárna kalkulačka vám ukáže, ako výšku splátky ovplyvňuje suma hypotéky, doba splácania či fixácia úrokovej sadzby. Výsledok je informatívny. Napríklad hypotekárna kalkulačka PSS umožňuje výpočet pri fixácii na 3, 5 alebo 10 rokov.
2. Podáte žiadosť a doložíte potrebné dokumenty.
3. Banka posúdi vašu bonitu, príjem, existujúce záväzky a schopnosť splácať úver.
4. Posúdi sa nehnuteľnosť, jej hodnota a vhodnosť ako zabezpečenie úveru. Ocenenie môže prebiehať aj súbežne s posudzovaním vašej žiadosti.
5. Nasleduje schválenie úveru a podpis úverovej a ďalšej potrebnej dokumentácie. Súčasťou sú aj podmienky, ktoré musíte splniť pred čerpaním úveru.
6. Zriadi sa záložné právo k nehnuteľnosti a zabezpečí sa jej poistenie.
7. Po splnení podmienok banka uvoľní peniaze, teda umožní čerpanie hypotéky.

Samotná kúpa potom zahŕňa aj kroky medzi vami a predávajúcim, napríklad podpis kúpnej zmluvy, podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra a odovzdanie bytu. Podrobnejšie sú vysvetlené v článku Kúpa nehnuteľnosti: Postup krok za krokom a čo si overiť pred podpisom.

PSS radí

Už pri podpise úverovej zmluvy si dôkladne prečítajte podmienky čerpania. Budete vedieť, čo presne treba zabezpečiť, aby banka mohla peniaze uvoľniť v dohodnutom termíne.

Ako dlho trvá schválenie hypotéky a celá kúpa bytu?

To, ako dlho trvá schválenie hypotéky, závisí od konkrétnej žiadosti a kompletnosti podkladov. Schválením sa však proces nekončí. Nasleduje podpis dokumentácie, splnenie podmienok čerpania, zabezpečenie úveru a kroky súvisiace s prevodom nehnuteľnosti.

Čas potrebuje aj kataster nehnuteľností, ktorý rozhoduje o návrhu na vklad vlastníckeho a záložného práva. Pri štandardnom konaní je zákonná lehota na rozhodnutie 30 dní. V niektorých prípadoch môže byť kratšia, napríklad pri urýchlenom konaní.

PSS radí

Termín zaplatenia kúpnej ceny v zmluve nenastavujte príliš tesne. Nechajte si rezervu na vybavenie hypotéky, splnenie podmienok čerpania aj potrebné úkony na katastri.

Prečo vám banka nemusí schváliť hypotéku na vybraný byt?

Ani dobrý príjem automaticky neznamená schválenie hypotéky. Banka posudzuje vašu schopnosť splácať úver aj nehnuteľnosť, ktorou bude úver zabezpečený.

Na strane žiadateľa môže byť problémom vysoké zadlženie, existujúce splátky alebo negatívna úverová história.

Na strane nehnuteľnosti môže financovanie skomplikovať najmä:

• nevysporiadané vlastníctvo,
• ťarchy alebo vecné bremená,
• nesúlad skutočného stavu s údajmi v katastri,
• nevyhovujúci technický stav,
• nižšia hodnota nehnuteľnosti, než ste predpokladali.

Nižšie ocenenie pritom nemusí viesť k zamietnutiu hypotéky, môže však znížiť sumu, ktorú vám banka vzhľadom na LTV poskytne. Rozdiel medzi výškou hypotéky a kúpnou cenou potom budete musieť pokryť z iných zdrojov. Ak vám banka hypotéku už zamietla, pozrite si čo robiť po zamietnutí hypotéky.

PSS radí

Možnosti financovania aj právny stav bytu si overte ešte pred podpisom zmluvy. Nechajte si aj rezervu pre prípad, že banka byt ocení nižšie.

Ako zvýšiť šancu, že hypotéku na byt dostanete?

Nie všetky faktory ovplyvníte, na mnohé sa však môžete pripraviť. Pred podaním žiadosti si preto:

• nastavte realistický rozpočet podľa splátky, ktorú bude vaša domácnosť dlhodobo zvládať,
• pripravte vlastné finančné zdroje a rezervu na ďalšie výdavky a nečakané situácie,
• preverte existujúce úvery, kreditné karty a povolené prečerpania,
• dbajte na riadne splácanie svojich záväzkov,
• pripravte potrebné dokumenty vopred,
• nechajte dostatok času na schválenie hypotéky, ocenenie bytu, podpis zmlúv, čerpanie a kataster.

PSS radí

Skúste si niekoľko mesiacov odkladať sumu približne vo výške budúcej splátky. Prakticky si overíte, ako ju zvládne váš rozpočet, a zároveň si zvýšite úspory.

Hypotéka na byt od PSS

Ak plánujete kúpu bytu, jednou z možností je mojaHYPOTÉKA od PSS. Môžete ju získať až do výšky 300 000 eur a využiť aj na kúpu nehnuteľnosti.

Orientačnú mesačnú splátku si môžete vypočítať v hypotekárnej kalkulačke PSS. Meniť môžete výšku hypotéky, dobu splácania a fixáciu úrokovej sadzby na 3, 5 alebo 10 rokov. Výsledok je informatívny a konkrétne podmienky závisia od individuálneho posúdenia žiadosti.

Ak vám pri kúpe chýba časť finančných prostriedkov, jednou z možností môže byť môjÚVER k HYPOTÉKE. Ide o medziúver, ktorým môžete získať chýbajúce peniaze na bývanie bez potreby zabezpečenia nehnuteľnosťou. Aktuálne ho môžete získať do výšky 50 000 eur, a to do troch mesiacov od schválenia hypotéky.

Pri rozhodovaní sa preto nepozerajte iba na maximálnu výšku úveru. Rovnako dôležitá je mesačná splátka, vlastné finančné zdroje a priestor, ktorý vám po zaplatení všetkých výdavkov zostane na bežný život.

Dohodnite si stretnutie s naším expertom na financovanie bývania. Spoločne sa pozriete na možnosti financovania vášho nového bytu a nastavíte riešenie podľa vašej finančnej situácie a potrieb.

Keď sa človek chystá riešiť bývanie, často sa spolieha automaticky na hypotéku. Aj preto vie zamietnutie hypotéky veľmi prekvapiť. No pravdou je, že zamietnutá hypotéka je oveľa bežnejšia, než sa môže zdať. Banky pri schvaľovaní úverov sledujú desiatky parametrov. Niekedy stačí drobný detail – nevyužívaná kreditná karta, krátka história príjmu či záznam v registri – a rozhodnutie je negatívne.

Dobrá správa je, že jedno zamietnutie vôbec nemusí znamenať definitívny koniec vášho sna o vlastnom bývaní. Vo väčšine prípadov však existuje riešenie. Dôležité je pochopiť dôvod zamietnutia a pripraviť si jasný plán ďalších krokov.

V článku sa dočítate:

• Prečo vám banka hypotéku neschválila
• Čo všetko banky posudzujú
• Ako si skontrolovať svoje možnosti
• Aké máte reálne alternatívy
• Ako zvýšiť šancu získať hypotéku v budúcnosti

Prečo vám banka hypotéku neschválila

Najčastejšie dôvody zamietnutia hypotéky sa dajú rozdeliť do niekoľkých skupín. Hoci to môže vyzerať ako komplikovaný svet čísel a pravidiel, veľa faktorov viete ovplyvniť.

Aký príjem potrebujem na hypotéku

Príjem je základom pri posudzovaní každej žiadosti. Na to, aby ste získali hypotéku, nestačí mať iba „dostatočný plat“. Banky sa riadia záväznými pravidlami Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré určujú, koľko maximálne vám banka môže požičať a akú časť vášho príjmu môžete použiť na splácanie.

V praxi to znamená, že banka nehodnotí iba výšku vášho príjmu, ale aj to, koľko vám z neho po zaplatení splátky zostane na bežný život.

Najdôležitejšie pravidlá sú:

• DSTI (Debt Service to Income), čiže koľko z príjmu môže ísť na splátky.
  Maximálne 60 % vášho čistého mesačného príjmu môže smerovať na splátky všetkých úverov. Patria sem hypotéky, spotrebiteľské úvery, kreditné karty aj povolené prečerpania.
• DTI (Debt to Income) znamená koľko vám banka môže požičať spolu.
  Celková výška vašich úverov nesmie byť vyššia ako osemnásobok vášho ročného čistého príjmu.
• LTV (Loan to Value), teda koľko môžem financovať hypotékou.
  Banka môže financovať najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšok musíte mať z vlastných zdrojov. Výnimky sú obmedzené.

Prakticky to znamená, že dvaja ľudia s rovnakým platom môžu dostať úplne rozdielnu ponuku – záleží na počte záväzkov, členoch domácnosti či výške rezervy.

Ako banky zvyčajne hodnotia váš príjem?

• Vo všeobecnosti sa posudzuje čistý mesačný príjem, nie hrubý.
• Dôležitá je stabilita príjmu, teda ako dlho ste zamestnaní alebo podnikáte.
• Pri živnostníkoch či konateľoch firiem sa hodnotia často daňové priznania za 1 – 2 roky.

PSS radí

Skontrolujte si svoje limity na kartách alebo účtoch ešte pred podaním žiadosti. Často stačí zrušiť nevyužívané produkty a vaša bonita sa výrazne zlepší ešte pred podaním žiadosti o úver.

Príjem nestačí: ďalšie faktory, ktoré banka sleduje

Niektorí žiadatelia majú dostatočný príjem, no narazia na iné prekážky:

Dlhy a záznamy v registroch

V tzv. úverových registroch (SRBI, NRKI) sa evidujú všetky vaše úverové produkty aj história splácania (kreditné karty, povolené prečerpania na účte, staré úvery, ale aj to, či ste niekedy meškali so splátkami alebo mali splátky odložené). Aj krátke omeškania, na ktoré ste už dávno zabudli, môžu byť problémom.

Nedostatok vlastných zdrojov

Dnes už nie je bežné financovať 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Spravidla potrebujete aspoň 20 % vlastných peňazí. To pri aktuálnych cenách nehnuteľností znamená 30-tisíc eur a viac.

Ak teda riešite otázku:
„ako získať hypotéku na dom?“, odpoveď často začína pri dostatočnej finančnej rezerve.

Typ nehnuteľnosti a jej stav

Nie každá nehnuteľnosť je pre banku vhodná ako zabezpečenie hypotéky. Banka musí vedieť, že byt alebo dom si udrží svoju hodnotu aj v budúcnosti, preto dôkladne posudzuje jeho stav, lokalitu aj právne náležitosti.

Najčastejšie problémy vznikajú pri nehnuteľnostiach, ktoré sú:

• v zlom technickom stave, kde hrozia vysoké investície,
• v lokalite s nízkym dopytom, kde je riziko nižšej hodnoty v budúcnosti,
• bez skolaudovania alebo s nejasným právne nevysporiadaným vlastníctvom,
• v starých bytových domoch, ktoré si vyžadujú rozsiahle rekonštrukcie,
• so spoluvlastníckymi podielmi, ktoré banka vie akceptovať len obmedzene.

Životná situácia

Nedávna zmena práce, skúšobná doba, dlhšia PN alebo materská dovolenka – aj to môže negatívne ovplyvniť zhodnotenie rizikovosti žiadateľa o hypotéku.

Komplikáciou môže byť aj vyšší vek jedného zo žiadateľov, pretože splátky hypotéky nemôžu zasahovať do dôchodkového veku.

Skontrolujte si svoje možnosti, skôr než to vzdáte

Zamietnutá žiadosť ešte neznamená, že ďalší pokus dopadne rovnako. Výrazné rozdiely môžu byť aj medzi bankami. Čo môžete urobiť?

• osloviť inú banku,
• upraviť výšku úveru alebo splatnosť,
• pridať spoludlžníka (partnera, rodiča),
• znížiť alebo splatiť niektoré záväzky.

Skúsený finančný špecialista dokáže rýchlo identifikovať slabé miesto vašej žiadosti a navrhnúť riešenie bez zbytočných pokusov a omylov.

Reálne alternatívy, keď hypotéka nevyšla

Ak váš príjem na schválenie hypotéky nestačí, riešením môžu byť nasledujúce možnosti.

Pridajte do úveru spoludlžníka

Najčastejšie ide o partnera, rodiča alebo blízku osobu. Zvýši sa tým bonita domácnosti, a teda aj šance na schválenie. Treba však počítať s tým, že vek spoludlžníka môže ovplyvniť maximálnu splatnosť úveru. Ak bude spoludlžníkom rodič, splatnosť hypotéky môže byť nižšia ako 30 rokov.

Založte inú nehnuteľnosť

Ak máte v rodine vhodný byt alebo dom bez ťarchy, môže slúžiť ako dodatočné zabezpečenie.
Takéto riešenie pomáha najmä vtedy, keď:

• nemáte dostatok vlastných zdrojov,
• kupujete drahšiu nehnuteľnosť,
• alebo potrebujete vyšší úver.

PSS radí

Ak budete zakladať cudziu nehnuteľnosť, odporúčame jasnú dohodu s majiteľom nehnuteľnosti. Transparentná komunikácia predíde nedorozumeniam.

Odklad kúpy a príprava na získanie hypotéky

Niekedy je najrozumnejším riešením počkať. Niekoľko mesiacov môže výrazne zlepšiť vašu situáciu, najmä ak: čakáte na zvýšenie príjmu, ste pred splatením iného úveru alebo potrebujete vytvoriť finančnú rezervu.

Počas tohto obdobia môžete efektívne využiť napríklad stavebné sporenie.

PSS radí

Ak plánujete hypotéku do 3 – 5 rokov, začnite so sporením už dnes. Suma, ktorú si odložíte, môže byť kľúčom k schváleniu budúcej žiadosti. Viac v článku na našom blogu.

Dočasné riešenia bývania

Ak potrebujete bývať ihneď, bezpečnou cestou môže byť:

• prenájom,
• dočasné bývanie u rodiny.

Prenájom síce stojí peniaze, no neznižuje vašu bonitu ďalším úverom, ktorý by vám komplikoval ďalšiu žiadosť o úver na bývanie.

Ako zvýšiť šancu získať hypotéku v budúcnosti

Ak vám hypotéku neschválili, môžete podniknúť viacero krokov na zvýšenie vašich šancí v budúcnosti. Najdôležitejšie je začať sa pripravovať systematicky.

1. Budujte si úspory
   Funguje to aj psychologicky – banka vidí vašu stabilitu, schopnosť tvoriť rezervu aj to, že plánujete dopredu. Stavebné sporenie je tento účel skvelým nástrojom, s ktorým môžete vytvoriť základ pre potrebných 20 % z vlastných zdrojov a navyše získať aj štátnu prémiu (po splnení zákonných podmienok).
2. Plaťte všetko načas
   Negatívny záznam v úverovom registri môže ovplyvniť schválenie žiadosti aj roky.
3. Znížte počet úverov
   Kreditné karty a povolené prečerpania sú tiež úverové produkty, ktoré znižujú vašu bonitu. A to aj vtedy, keď schválený úverový rámec vôbec nevyužívate.
4. Stabilizujte svoj príjem
   Dlhodobý pracovný pomer alebo stabilné podnikanie majú pri posudzovaní veľkú váhu.
5. Kombinujte riešenia
   Vhodným doplnkom k hypotéke môže byť stavebné sporenie, ktoré prepája sporenie a úver od jedného systému. Čo to znamená?

Aké riešenia ponúka PSS?

Napríklad v prípade produktu môjDOMOV si pravidelným sporením môžete zabezpečiť stavebný úver s úrokovou sadzbou 1,80 % p. a. Polovicu zvolenej cieľovej sumy si nasporíte a druhú polovicu vám výhodne požičiame. To je dobrý základ k žiadosti o hypotéku.

V prípade, že nechcete čakať, pretože peniaze potrebujete hneď, riešením môže byť môjÚVER k HYPOTÉKE, ktorý vám umožní získať chýbajúce peniaze bez potreby zakladať nehnuteľnosť a to aj bez predchádzajúceho sporenia.

Chcete zvýšiť šancu na schválenie hypotéky?

Zamietnutie nemusí byť stopka – môže to byť len prestávka pred lepším riešením.

Nechajte si poradiť našim expertom na financovanie bývania. Spoločne sa pozriete na vašu situáciu, identifikujete slabé miesta a pripravíte plán, ktorý vás bezpečne priblíži k vlastnému bývaniu.

Vaše bývanie môže byť dostupnejšie, než si dnes myslíte.