Ak ešte neviete presne, kedy budete bývanie riešiť, spravte si aspoň základný plán. Napríklad: „Do 3 rokov chcem mať nasporených 10–20 % z priemernej ceny nehnuteľností.“ Pomôže vám to nastaviť si vhodné sporenie na bývanie.
Plánujete kúpu bytu či domu o pár rokov, no nie ste si istý, či vám banka schváli hypotéku? Obdobie minimálne 3–5 rokov pred samotnou kúpou nehnuteľnosti je ideálne na nastavenie sporenia na bývanie, úpravu svojich financií.
V článku sa dočítate:
- Prečo sa oplatí riešiť bývanie s predstihom
- Ako si ujasniť typ bývania, lokalitu a orientačný rozpočet
- Aký príjem a finančnú rezervu budete potrebovať na hypotéku
- Ako zvýšiť šancu na získanie hypotéky v budúcnosti
- Aké alternatívy existujú, keď nemáte dostatočný príjem alebo dostatočné úspory
Prečo sa oplatí riešiť bývanie s predstihom
Bývanie nepatrí medzi impulzívne rozhodnutia. Kúpa nehnuteľnosti je často najväčšia finančná transakcia v živote človeka, preto platí: čím skôr začnete plánovať, tým viac možností budete mať.
- Máte čas vytvoriť si vlastné zdroje – ak začnete sporiť už dnes, o 3–5 rokov môžete mať pekný balík vlastných zdrojov. Práve tie sú kľúčové pri hypotéke, keďže banky zvyčajne nefinancujú 100 % kúpnej hodnoty nehnuteľnosti.
- Overíte si, či zvládnete budúcu splátku – pravidelné sporenie vo výške budúcej splátky hypotéky vám pomôže odsledovať, či budete vedieť podobnú sumu odložiť na splátku hypotéky. Približnú výšku splátky hypotéky si môžete zistiť už dnes pomocou úverovej kalkulačky.
- Lepšie zvládnete výkyvy trhu – ceny nehnuteľností, úrokové sadzby úverov aj podmienky hypoték sa menia. Kto má pripravené vlastné zdroje a finančnú rezervu, vie na zmeny lepšie reagovať.
PSS radí
Ujasnite si, aké bývanie vlastne chcete
Skôr než otvoríte úverovú kalkulačku, skúste si čo najkonkrétnejšie predstaviť svoje budúce bývanie:
- Byt alebo rodinný dom?
Byt v meste môže mať vyššiu cenu za m², ale nižšie nároky na údržbu. Dom zas prinesie viac súkromia a priestoru, no treba rátať napríklad s nákladmi na pozemok a vlastný zdroj vykurovania. - Novostavba alebo starší byt/dom?
Novostavby bývajú drahšie, ale mávajú nižšie náklady na energie. Naopak staršie nehnuteľnosti môžu byť lacnejšie, ale počítajte s extra nákladmi na rekonštrukciu. - Lokalita a občianska vybavenosť je dôležitá – pri rozhodovaní nezabúdajte aj na prípadné náklady na dochádzanie, parkovanie, prípadne budúce školské či predškolské zariadenia pre deti.
Pri premýšľaní o type bývania by ste mali zohľadniť aj svoj životný štýl, záujmy a každodenné potreby. Napokon, domov by mal byť miestom, ktoré podporuje váš životný štýl a prináša pocit pohody.
Nerátajte len s cenou z inzerátu
Pri kúpe bytu alebo domu sa často podceňujú vedľajšie náklady. Do rozpočtu započítajte:
- kúpnu cenu nehnuteľnosti (základ pre výšku hypotéky),
- poplatky spojené s kúpnou zmluvou a katastrom,
- znalecký posudok,
- náklady na sťahovanie, zariadenie a prvé opravy,
- rezervu na nečakané výdavky v prvých mesiacoch.
Keď si tento orientačný rozpočet spíšete, získate realistický obraz, koľko potrebujete mať vlastných zdrojov a koľko môže pokryť hypotéka či iný úver.
Dajte si do poriadku svoje financie
Skôr než požiadate banku o hypotéku, je dobré pozrieť sa jej očami na váš rodinný rozpočet.
- Ako stabilný je váš príjem?
- Koľko vám zostáva po zaplatení všetkých výdavkov?
- Máte finančnú rezervu na nečakané situácie?
- Aké pravidelné splátky už platíte (kreditky, splátky, iné úvery)?
Poďme sa na to pozrieť bližšie.
Aký príjem potrebujete na hypotéku
Pri schvaľovaní žiadosti o hypotéku banka posudzuje, či ju zvládnete splácať v kombinácii s ostatnými výdavkami. V praxi to znamená:
- Príjem vs. cena nehnuteľnosti – čím vyššia je cena nehnuteľnosti a požadovaná výška hypotéky, tým vyšší pravidelný príjem budete potrebovať, aby ste ju dokázali splácať.
- Prečo nestačí mať iba príjem bez vlastných úspor – aj keď máte dobrý príjem, hypotékou zvyčajne nevyfinancujete celú hodnotu nehnuteľnosti. Potrebujete vlastné zdroje, ktoré pokryjú časť kúpnej ceny (spravidla 20 % z hodnoty nehnuteľnosti) a vedľajšie náklady.
Pravidelné sporenie ako základ prípravy
Pri príprave na kúpu bývania zohráva kľúčovú rolu pravidelné sporenie na bývanie – napríklad formou stavebného sporenia, ktoré je podľa zákona účelovo viazané na financovanie bývania a poskytuje rozšírenie možnosti financovania.
PSS radí
Nastavte si trvalý príkaz hneď po tom, ako vám príde výplata, aby bola platba na sporenie „nedotknuteľná“. Či už ide o produkt mojeSPORENIE alebo môjDOMOV, ideálna je pravidelnosť. Zodpovedné sporenie je pre banku signálom, že klient vie s peniazmi pracovať.
Prečo je stavebné sporenie zaujímavé?
- Výhodnejšie úročenie oproti bežným účtom, možnosť využiť úrokový bonus.
- Možnosť získať štátnu prémiu.
- Po splnení podmienok aj možnosť získať výhodný stavebný úver. (časť si nasporíte a zvyšok vám stavebná sporiteľňa výhodne požičia).
Stavebné sporenie pre vás
Splňte si spolu s nami svoj sen o bývaní. Dlhodobé sporenie s úrokovým bonusom 4 % p. a. v tomto roku.
- Zhodnotenie vkladov s úrokovým bonusom až 4 % p. a. v tomto roku
- Možnosť získať štátnu prémiu
- Dlhodobo výhodný a bezpečný produkt
Ako zvýšiť šancu na hypotéku o pár rokov
Aby bol postup pri kúpe bývania hladký, oplatí sa pripraviť si nielen finančnú rezervu, ale aj dobrý profil pre banku.
- Stabilný príjem a zamestnanie – banky majú rady stabilitu. Časté zmeny zamestnania alebo príliš krátka pracovná história môžu schvaľovanie hypotéky skomplikovať. Najlepšie hodnotený je príjem zo stáleho pracovného pomeru na dobu neurčitú. Ak podnikáte, majte v poriadku účtovníctvo a daňové priznania. Medzi ďalšie akceptované typy príjmu patria dôchodok, rodičovský príspevok či príjem z prenájmu nehnuteľnosti, avšak tieto zdroje banky zvyčajne hodnotia individuálne.
- Znížte zbytočné dlhy – vysoké úverové rámce na kreditkách, splátky spotrebných úverov či nákupov na splátky znižujú vašu bonitu v očiach banky a tým znižujú maximálnu možnú výšku hypotéky. Kreditné karty a povolené prečerpania je ideálne postupne zrušiť a ak je to možné, ostatné úvery splatiť ešte pred podaním žiadosti o hypotéku.
- Budujte pozitívnu úverovú históriu – ak už máte úvery, môže to byť paradoxne výhodou. V prípade, že ich splácate načas a bez omeškania, je to dobrý signál pre banku, že svoje záväzky beriete zodpovedne.
Viac o bonite a jej výpočte pri žiadosti o úver sa dočítate v našom článku.
PSS radí
Je vhodné pravidelne si overovať, či máte uhradené odvody do Sociálnej a zdravotnej poisťovne. Aj neúmyselný dlh v Sociálnej poisťovni vám totiž môže skomplikovať cestu k získaniu hypotéky.
Sledujte trh a učte sa
Aby ste boli pri kúpe bývania o krok vpred, oplatí sa priebežne sledovať vývoj realitného a bankového trhu. Sledujte aktuálne trendy v ponuke a dopyte, zmeny v legislatíve týkajúcej sa hypoték či daňových úľav, ako aj odporúčania realitných odborníkov. Aj keď presne neviete, čo bude o 5 rokov, môžete sledovať:
Vývoj cien nehnuteľností
- priemerné ceny za m² vo vašej vysnívanej lokalite,
- rozdiely v cenách medzi novostavbami a staršími nehnuteľnosťami,
- ako sa vyvíja dopyt po prenájmoch a vlastnom bývaní.
Pravidelným sledovaním realitného trhu získate cenné poznatky, vďaka ktorým budete pri rozhodovaní istejší a získate prehľad o tom, aká cena nehnuteľnosti je výhodná.
Podmienky hypoték a úrokové sadzby
- dĺžku fixácie úrokovej sadzby,
- požiadavky na vlastné zdroje,
- možnosti kombinácie hypotéky s inými typmi úverov na bývanie alebo so stavebným úverom.
Priebežné sledovanie trhu vás naučí, na čo sa pýtať a čo si všímať, keď príde čas podať žiadosť o úver. Tak budete pripravení reagovať, keď príde správny moment.
Keď príjmy a vlastné úspory nestačia
Aj pri dôslednom sporení a zodpovednom finančnom plánovaní môže výška príjmu alebo nedostatok vlastných úspor znamenať, že na získanie požadovanej hypotéky nebudete spĺňať podmienky banky. V takom prípade je možné zvážiť rôzne iné alternatívy. Treba však počítať s tým, že každá z nich má určité limity a riziká.
Ručiteľ pri hypotéke
Ručiteľom býva často rodič alebo blízky príbuzný, ktorý svojím príjmom posilní vašu pozíciu voči banke.
- Zmysel to má najmä pri mladých klientoch, ktorí sú na začiatku kariéry, ale majú potenciál rastu príjmu v budúcnosti.
- Ručiteľ však preberá reálne riziko – ak by ste hypotéku prestali splácať, banka sa s vymáhaním záväzku obráti na neho.
Preto je dôležité všetko otvorene prebrať v rodine a nastaviť si jasné pravidlá, aby ručiteľ rozumel svojej zodpovednosti.
Hypotéka so založením ďalších nehnuteľností
Pri hypotéke je možné ručiť aj inou ako kupovanou nehnuteľnosťou (napríklad bytom rodičov).
- Týmto spôsobom môže banka vyfinancovať celú kupovanú nehnuteľnosť.
- Ak by však nastali vážne problémy so splácaním hypotéky, ohrozená exekúciou môže byť aj táto ďalšia nehnuteľnosť.
Poradiť sa vopred sa oplatí
Pri plánovaní kúpy bývania o 3–5 rokov je veľkou výhodou mať po boku človeka, ktorý sa denne pohybuje vo svete úverov, hypoték a sporenia na bývanie.
- Pomôže vám vytvoriť finančný plán – koľko potrebujete nasporiť, aký objem úveru je vo vašom prípade realistický.
- Spoločne si môžete robiť priebežnú kontrolu – raz ročne sa pozrieť, kde ste, či sporenie ide podľa plánu a či nie je vhodné upraviť stratégiu.
- Poradca vám vysvetlí možnosti kombinácie produktov – napríklad stavebné sporenie a jeho využitie pri financovaní bývania.
PSS radí
Na konzultáciu nečakajte, kým nájdete konkrétny inzerát. Oplatí sa prísť už vo fáze „len premýšľame“, aby ste vedeli, aké kroky podniknúť už dnes. Samozrejme, aj tu platí: čím skôr, tým lepšie.
Najjednoduchší krok? Začať už dnes.
Možno ešte nemáte vybratý byt, neviete, kde o niekoľko rokov budete pracovať a aké budú úrokové sadzby. Jedno však môžete urobiť hneď – začať pravidelne sporiť na svoje bývanie. Práve rozhodnutia, ktoré robíte dnes, určia, aké možnosti budete mať o pár rokov. Kto sa pripravuje vopred, má na výber.
Dohodnite si stretnutie s obchodným zástupcom – urobiť tak môžete aj online na našom webe.
