Keď sa človek chystá riešiť bývanie, často sa spolieha automaticky na hypotéku. Aj preto vie zamietnutie hypotéky veľmi prekvapiť. No pravdou je, že zamietnutá hypotéka je oveľa bežnejšia, než sa môže zdať. Banky pri schvaľovaní úverov sledujú desiatky parametrov. Niekedy stačí drobný detail – nevyužívaná kreditná karta, krátka história príjmu či záznam v registri – a rozhodnutie je negatívne.
Dobrá správa je, že jedno zamietnutie vôbec nemusí znamenať definitívny koniec vášho sna o vlastnom bývaní. Vo väčšine prípadov však existuje riešenie. Dôležité je pochopiť dôvod zamietnutia a pripraviť si jasný plán ďalších krokov.
V článku sa dočítate:
- Prečo vám banka hypotéku neschválila
- Čo všetko banky posudzujú
- Ako si skontrolovať svoje možnosti
- Aké máte reálne alternatívy
- Ako zvýšiť šancu získať hypotéku v budúcnosti
Prečo vám banka hypotéku neschválila
Najčastejšie dôvody zamietnutia hypotéky sa dajú rozdeliť do niekoľkých skupín. Hoci to môže vyzerať ako komplikovaný svet čísel a pravidiel, veľa faktorov viete ovplyvniť.
Aký príjem potrebujem na hypotéku
Príjem je základom pri posudzovaní každej žiadosti. Na to, aby ste získali hypotéku, nestačí mať iba „dostatočný plat“. Banky sa riadia záväznými pravidlami Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré určujú, koľko maximálne vám banka môže požičať a akú časť vášho príjmu môžete použiť na splácanie.
V praxi to znamená, že banka nehodnotí iba výšku vášho príjmu, ale aj to, koľko vám z neho po zaplatení splátky zostane na bežný život.
Najdôležitejšie pravidlá sú:
- DSTI (Debt Service to Income), čiže koľko z príjmu môže ísť na splátky.
Maximálne 60 % vášho čistého mesačného príjmu môže smerovať na splátky všetkých úverov. Patria sem hypotéky, spotrebiteľské úvery, kreditné karty aj povolené prečerpania. - DTI (Debt to Income) znamená koľko vám banka môže požičať spolu.
Celková výška vašich úverov nesmie byť vyššia ako osemnásobok vášho ročného čistého príjmu. - LTV (Loan to Value), teda koľko môžem financovať hypotékou.
Banka môže financovať najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšok musíte mať z vlastných zdrojov. Výnimky sú obmedzené.
Prakticky to znamená, že dvaja ľudia s rovnakým platom môžu dostať úplne rozdielnu ponuku – záleží na počte záväzkov, členoch domácnosti či výške rezervy.
Ako banky zvyčajne hodnotia váš príjem?
- Vo všeobecnosti sa posudzuje čistý mesačný príjem, nie hrubý.
- Dôležitá je stabilita príjmu, teda ako dlho ste zamestnaní alebo podnikáte.
- Pri živnostníkoch či konateľoch firiem sa hodnotia často daňové priznania za 1 – 2 roky.
Skontrolujte si svoje limity na kartách alebo účtoch ešte pred podaním žiadosti. Často stačí zrušiť nevyužívané produkty a vaša bonita sa výrazne zlepší ešte pred podaním žiadosti o úver.
Príjem nestačí: ďalšie faktory, ktoré banka sleduje
Niektorí žiadatelia majú dostatočný príjem, no narazia na iné prekážky:
Dlhy a záznamy v registroch
V tzv. úverových registroch (SRBI, NRKI) sa evidujú všetky vaše úverové produkty aj história splácania (kreditné karty, povolené prečerpania na účte, staré úvery, ale aj to, či ste niekedy meškali so splátkami alebo mali splátky odložené). Aj krátke omeškania, na ktoré ste už dávno zabudli, môžu byť problémom.
Nedostatok vlastných zdrojov
Dnes už nie je bežné financovať 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Spravidla potrebujete aspoň 20 % vlastných peňazí. To pri aktuálnych cenách nehnuteľností znamená 30-tisíc eur a viac.
Ak teda riešite otázku:
„ako získať hypotéku na dom?“, odpoveď často začína pri dostatočnej finančnej rezerve.
Typ nehnuteľnosti a jej stav
Nie každá nehnuteľnosť je pre banku vhodná ako zabezpečenie hypotéky. Banka musí vedieť, že byt alebo dom si udrží svoju hodnotu aj v budúcnosti, preto dôkladne posudzuje jeho stav, lokalitu aj právne náležitosti.
Najčastejšie problémy vznikajú pri nehnuteľnostiach, ktoré sú:
- v zlom technickom stave, kde hrozia vysoké investície,
- v lokalite s nízkym dopytom, kde je riziko nižšej hodnoty v budúcnosti,
- bez skolaudovania alebo s nejasným právne nevysporiadaným vlastníctvom,
- v starých bytových domoch, ktoré si vyžadujú rozsiahle rekonštrukcie,
- so spoluvlastníckymi podielmi, ktoré banka vie akceptovať len obmedzene.
Životná situácia
Nedávna zmena práce, skúšobná doba, dlhšia PN alebo materská dovolenka – aj to môže negatívne ovplyvniť zhodnotenie rizikovosti žiadateľa o hypotéku.
Komplikáciou môže byť aj vyšší vek jedného zo žiadateľov, pretože splátky hypotéky nemôžu zasahovať do dôchodkového veku.
Skontrolujte si svoje možnosti, skôr než to vzdáte
Zamietnutá žiadosť ešte neznamená, že ďalší pokus dopadne rovnako. Výrazné rozdiely môžu byť aj medzi bankami. Čo môžete urobiť?
- osloviť inú banku,
- upraviť výšku úveru alebo splatnosť,
- pridať spoludlžníka (partnera, rodiča),
- znížiť alebo splatiť niektoré záväzky.
Skúsený finančný špecialista dokáže rýchlo identifikovať slabé miesto vašej žiadosti a navrhnúť riešenie bez zbytočných pokusov a omylov.
Reálne alternatívy, keď hypotéka nevyšla
Ak váš príjem na schválenie hypotéky nestačí, riešením môžu byť nasledujúce možnosti.
Pridajte do úveru spoludlžníka
Najčastejšie ide o partnera, rodiča alebo blízku osobu. Zvýši sa tým bonita domácnosti, a teda aj šance na schválenie. Treba však počítať s tým, že vek spoludlžníka môže ovplyvniť maximálnu splatnosť úveru. Ak bude spoludlžníkom rodič, splatnosť hypotéky môže byť nižšia ako 30 rokov.
Založte inú nehnuteľnosť
Ak máte v rodine vhodný byt alebo dom bez ťarchy, môže slúžiť ako dodatočné zabezpečenie.
Takéto riešenie pomáha najmä vtedy, keď:
- nemáte dostatok vlastných zdrojov,
- kupujete drahšiu nehnuteľnosť,
- alebo potrebujete vyšší úver.
Ak budete zakladať cudziu nehnuteľnosť, odporúčame jasnú dohodu s majiteľom nehnuteľnosti. Transparentná komunikácia predíde nedorozumeniam.
Odklad kúpy a príprava na získanie hypotéky
Niekedy je najrozumnejším riešením počkať. Niekoľko mesiacov môže výrazne zlepšiť vašu situáciu, najmä ak: čakáte na zvýšenie príjmu, ste pred splatením iného úveru alebo potrebujete vytvoriť finančnú rezervu.
Počas tohto obdobia môžete efektívne využiť napríklad stavebné sporenie.
Ak plánujete hypotéku do 3 – 5 rokov, začnite so sporením už dnes. Suma, ktorú si odložíte, môže byť kľúčom k schváleniu budúcej žiadosti. Viac v článku na našom blogu.
Dočasné riešenia bývania
Ak potrebujete bývať ihneď, bezpečnou cestou môže byť:
- prenájom,
- dočasné bývanie u rodiny.
Prenájom síce stojí peniaze, no neznižuje vašu bonitu ďalším úverom, ktorý by vám komplikoval ďalšiu žiadosť o úver na bývanie.
Ako zvýšiť šancu získať hypotéku v budúcnosti
Ak vám hypotéku neschválili, môžete podniknúť viacero krokov na zvýšenie vašich šancí v budúcnosti. Najdôležitejšie je začať sa pripravovať systematicky.
- Budujte si úspory
Funguje to aj psychologicky – banka vidí vašu stabilitu, schopnosť tvoriť rezervu aj to, že plánujete dopredu. Stavebné sporenie je tento účel skvelým nástrojom, s ktorým môžete vytvoriť základ pre potrebných 20 % z vlastných zdrojov a navyše získať aj štátnu prémiu (po splnení zákonných podmienok). - Plaťte všetko načas
Negatívny záznam v úverovom registri môže ovplyvniť schválenie žiadosti aj roky. - Znížte počet úverov
Kreditné karty a povolené prečerpania sú tiež úverové produkty, ktoré znižujú vašu bonitu. A to aj vtedy, keď schválený úverový rámec vôbec nevyužívate. - Stabilizujte svoj príjem
Dlhodobý pracovný pomer alebo stabilné podnikanie majú pri posudzovaní veľkú váhu. - Kombinujte riešenia
Vhodným doplnkom k hypotéke môže byť stavebné sporenie, ktoré prepája sporenie a úver od jedného systému. Čo to znamená?
Napríklad v prípade produktu môjDOMOV si pravidelným sporením môžete zabezpečiť stavebný úver s úrokovou sadzbou 1,80 % p. a. Polovicu zvolenej cieľovej sumy si nasporíte a druhú polovicu vám výhodne požičiame. To je dobrý základ k žiadosti o hypotéku.
V prípade, že nechcete čakať, pretože peniaze potrebujete hneď, riešením môže byť môjÚVER k HYPOTÉKE, ktorý vám umožní získať chýbajúce peniaze bez potreby zakladať nehnuteľnosť a to aj bez predchádzajúceho sporenia.
Chcete zvýšiť šancu na schválenie hypotéky?
Zamietnutie nemusí byť stopka – môže to byť len prestávka pred lepším riešením.
Nechajte si poradiť našim expertom na financovanie bývania. Spoločne sa pozriete na vašu situáciu, identifikujete slabé miesta a pripravíte plán, ktorý vás bezpečne priblíži k vlastnému bývaniu.
Vaše bývanie môže byť dostupnejšie, než si dnes myslíte.
