Chystáte sa kúpiť byt alebo dom? Nie je to jednoduché, a preto každý detail – od kontroly listu vlastníctva, cez stav nehnuteľnosti až po bezpečný prevod peňazí rozhoduje o tom, či bude kúpa prebiehať pokojne, alebo bude plná nepríjemných prekvapení.
V tomto článku vám ukážeme postup kúpy nehnuteľnosti krok za krokom a poradíme, na čo si dať najväčší pozor.
V článku sa dozviete:
- Ako prebieha kúpa nehnuteľnosti a na čo si dať pozor
- Vlastníctvo a právne obmedzenia pri kúpe bytu alebo domu
- Lokalita a infraštruktúra: Dôležitý krok v postupe pri kúpe nehnuteľnosti
- Technický stav nehnuteľnosti a prevádzkové náklady
- Financovanie a zmluvná dokumentácia pri kúpe nehnuteľnosti
- Bezpečná platba a odovzdanie nehnuteľnosti
- Postup pri kúpe bytu a domu krok za krokom
Ako prebieha kúpa nehnuteľnosti a na čo si dať pozor?
Hoci je dôležité, aby ste sa pri kúpe domu či bytu riadili srdcom, práve mnohé právne a technické detaily neraz rozhodujú o bezproblémovej kúpe nehnuteľnosti. Mnohí kupujúci zistia až neskoro, že ich nový byt má záložné právo, na dome je vecné bremeno, má nevysporiadanú prístupovú cestu, alebo mesačné náklady sú oveľa vyššie, než čakali.
Skôr, než sa zamilujete do nehnuteľnosti, pristupujte k nej ako detektív – preverujte fakty, pýtajte sa a nič nepodpisujte bez kontroly odborníka.
Vlastníctvo a právne obmedzenia pri kúpe bytu alebo domu
Pri kúpe bytu alebo domu si vždy dôkladne preverte list vlastníctva na portáli katastra nehnuteľností. Nájdete v ňom informácie o tom, kto je vlastníkom, či je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, vecným bremenom (právo prechodu, doživotné bývanie), exekúciou. Môžu tu byť uvedené zmienky o prebiehajúcich súdnych sporoch či iných ťarchách.
V prípade kúpy bytu si všímajte aj spoluvlastnícke vzťahy. Ak má byt viacerých vlastníkov, môžu mať predkupné právo. Pri manželoch zase platí, že väčšinou s predajom musia súhlasiť obaja.
Pri domoch si overte prístupové a inžinierske siete, lebo môžete kúpiť dom, do ktorého sa nedostanete autom, alebo ktorý nemôžete pripojiť na vodu či kanalizáciu.
Ak máte akékoľvek pochybnosti, obráťte sa na právnika alebo notára. Investícia do poradenstva sa vám určite vráti.
Lokalita a infraštruktúra: Dôležitý krok v postupe pri kúpe nehnuteľnosti
Pri kúpe nehnuteľnosti si vždy overte územný plán obce. Dozviete sa, či je na pozemku povolená výstavba, aké typy stavieb je možné stavať a aké zásadné zmeny sa chystajú v okolí. Napríklad nová diaľnica, priemyselný areál alebo vysokonapäťové vedenie. Na príslušnom stavebnom úrade si vyžiadajte územnoplánovaciu informáciu, v ktorej vám potvrdia možnosti využitia pozemku.
Nezabudnite sa informovať aj ohľadom prístupovej cesty. Ideálna je obecná komunikácia, na ktorú dohliada samospráva. V prípade, že cesta vedie cez súkromný pozemok, musíte mať zapísané vecné bremeno prechodu. Bez neho nedostanete hypotéku, nemôžete dom skolaudovať.
V prípade kúpy domu si preverte aj na inžinierske siete, teda dostupnosť elektriny, vody, kanalizácie a plynu. Tie ovplyvnia nielen váš životný komfort a náklady bývanie, ale aj plány na rekonštrukciu či rozšírenie nehnuteľnosti v budúcnosti.
Zvážte aj dostupnosť verejnej dopravy, škôl, obchodov, zdravotníckych zariadení a voľnočasových aktivít.
Technický stav nehnuteľnosti a prevádzkové náklady
Na fotkách môže nehnuteľnosť pôsobiť dokonale, realita však môže byť iná. Pri obhliadke si preto pozorne skontrolujte:
- statiku stavby, použité izolácie, stav strechy, okien, dverí, výťahu a aj spoločných priestorov,
- aktuálny energetický certifikát budovy, pretože vyššia energetická trieda vám prinesie nižšie náklady na vykurovanie, klimatizáciu a chladenie,
- stav rozvodov plynu, vody, elektriny, kúrenia i stúpačiek,
- stopy po vlhkosti, plesniach či škodcoch, trhliny v murive či opadanú omietku,
- bleskozvod, odvodnenie, pivnicu, garáž a vonkajšie plochy,
Spýtajte sa aj na poslednú rekonštrukciu, prípadne plánované opravy v budúcnosti a stav fondu opráv v bytovom dome.
Ak sa chcete vyhnúť vysokým účtom za energie, zaujímajte sa aj o prevádzkové náklady.
- Požiadajte o vyúčtovanie energií za posledné roky.
- Overte si typ vykurovania. Centrálne vykurovanie (dodávané napríklad mestskou teplárňou) nevyžaduje, aby ste sa starali o kotol a jeho údržbu – platíte len za teplo. Vlastné vykurovanie vám zas dáva kontrolu nad spotrebou a možnosť voľby paliva, no počítajte s počiatočnou investíciou do zariadenia a pravidelnými servisnými nákladmi.
- Všimnite si, či je budova zateplená, pretože nezateplená stavba môže predstavovať niekoľkonásobne vyššie mesačné náklady za vykurovanie a pravdepodobne si bude časom vyžadovať aj väčšiu investíciu.
- Zistite si aj výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti a poplatky za odvoz komunálneho odpadu.
Financovanie a zmluvná dokumentácia pri kúpe nehnuteľnosti
V rámci postupu pri kúpe bytu či domu nezabudnite na financovanie a zmluvnú dokumentáciu.
Väčšina kupujúcich financuje bývanie hypotékou. Banka vám požičia spravidla do 80 % z hodnoty nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku. Zvyšok si musíte dofinancovať z vlastných zdrojov, stavebného sporenia alebo spotrebného úveru.
Výhodou stavebného sporenia je, že vám umožní tvoriť si finančnú rezervu cielene na bývanie a získať výhodný úver s nižšou úrokovou sadzbou než pri bežných spotrebných úveroch. Navyše, vďaka pravidelnému sporeniu môžete pri žiadosti o financovanie získať lepšiu bonitu a väčšiu dôveryhodnosť voči bankám.
môjÚVER k HYPOTÉKE
Potrebujete na financovanie bývania ešte viac peňazí?
Kľúčové výhody
- Až do výšky 50 000 €
- Bez potreby zabezpečenia nehnuteľnosťou
- Splatnosť až 30 rokov
Ak kupujte o novostavbu, môžete sa stretnúť aj s kúpou nehnuteľnosti na splátky. Ide o dohodu s developerom, podobnú leasingu. V rámci nej si zmluvne dohodnete s predávajúcim napríklad výšku akontácie a sumu fixných mesačných splátok.
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť a jej náležitosti
Najdôležitejším dokumentom pri kúpe je kúpna zmluva. Tá musí obsahovať presné údaje o nehnuteľnosti, cene a podmienkach platby.
- Musí byť písomná, obsahovať presné údaje o zmluvných stranách, o nehnuteľnosti, kúpnu cenu a platobné podmienky.
- Pri kúpe bytu je potrebné vymedziť podiel na spoločných priestoroch a potvrdenie od správcu domu.
- Podpisy musia byť úradne overené.
- Zvyčajne obsahuje aj podmienky odstúpenia, zmluvné pokuty či právo výhrady vlastníctva pri splátkach.
Ako je to s katastrom a právnym prevodom?
Prevod vlastníctva vybavíte na okresnom úrade v rámci katastrálneho odboru. Práve tam je potrebné podať návrh na vklad spolu s kúpnou zmluvou a prílohami. Kataster preverí vaše údaje, existenciu ťárch, právnych vád a po schválení zapíše zmenu do katastra nehnuteľností. Toto konanie zvyčajne trvá do 30 dní, za príplatok to môže byť kratšie (do 15 dní).
Bezpečná platba a odovzdanie nehnuteľnosti
Pri prevode veľkých súm si dajte pozor, aby ste neprišli o peniaze. Najbezpečnejšie možnosti sú:
- notárska úschovňa – kúpnu cenu zložíte na účet notára, ktorý ich ako nezávislá tretia strana uvoľní predávajúcemu až po zápise na kataster.
- vinkulovaný účet v banke – peniaze vo výške kúpnej zmluvy prevediete do banky, kde ich banka „zablokuje“ a vyplatí predávajúcemu po splnení podmienok (napríklad, keď obdržíte list vlastníctva).
- platba hypotékou – banka uhradí peniaze priamo na účet predávajúceho.
Pri preberaní nehnuteľnosti nezabudnite podpísať preberací protokol. Spíšte si stavy meračov energií, počet odovzdaných kľúčov, stav zariadenia a prípadné poškodenia. Pridajte fotodokumentáciu a každý si nechajte podpísaný originál. Vyhnite sa platbe v hotovosti alebo platbám pred podpisom zmluvy.
Postup pri kúpe bytu a domu krok za krokom
Ak to zhrnieme, postup vyzerá takto:
- Stanovte si rozpočet a možnosti financovania.
- Vyberte vhodnú nehnuteľnosť.
- Overte právny stav, lokalitu a technické parametre.
- Dohodnite cenu a rezervujte si nehnuteľnosť.
- Nechajte si pripraviť alebo overiť kúpnu zmluvu právnikom.
- Zabezpečte bezpečný prevod peňazí.
- Podajte návrh na vklad do katastra.
- Prevezmite nehnuteľnosť a podpíšte preberací protokol.
S týmto postupom sa vyhnete zbytočným komplikáciám a získate istotu, že vaša investícia je chránená.
Kúpa nehnuteľnosti je jedna z najväčších životných investícií. Preto sa oplatí nič nepodceniť – od kontroly dokumentov, cez technický stav, až po bezpečný prevod peňazí.
Ak ešte nemáte vyriešené financovanie, odporúčame obrátiť sa na expertov na financovanie bývania z PSS, ktorí vám pomôžu nájsť riešenie na mieru.
