Keď riešite bývanie alebo rekonštrukciu, skôr či neskôr narazíte na dôležitú otázku: založiť nehnuteľnosť a získať výhodnejší úver, alebo si vybrať rýchlejšie riešenie bez založenia nehnuteľnosti.
Na prvý pohľad môže pôsobiť jednoduchšie zobrať si úver bez záložného práva. V praxi však rozhodujú najmä celkové náklady, výška splátky a vaše plány do budúcnosti.
V tomto článku vám zrozumiteľne vysvetlíme, aké sú rozdiely a kedy sa oplatí ktoré riešenie.
V článku sa dozviete:
- Čo znamená úver so založením nehnuteľnosti?
- Čo je úver bez založenia nehnuteľnosti?
- 5 kľúčových rozdielov, ktoré rozhodujú
- Kedy sa oplatí založiť nehnuteľnosť?
- Kedy je lepší úver bez založenia nehnuteľnosti?
- Najčastejšie chyby pri rozhodovaní
- Ako si správne vybrať?
Čo znamená úver so založením nehnuteľnosti?
Úver so založením nehnuteľnosti je taký, kde banka alebo stavebná sporiteľňa získava záložné právo k nehnuteľnosti. Jednoducho povedané – nehnuteľnosť slúži ako záruka. Vďaka tomu vám vie banka ponúknuť nižšiu úrokovú sadzbu, vyššiu sumu a väčšinou aj dlhšiu splatnosť.
Medzi najčastejšie patria:
Čo môžete založiť? – najčastejšie ide o:
- byt
- rodinný dom
- rozostavanú stavbu rodinného domu
- stavebný pozemok
- v niektorých prípadoch aj rekreačnú nehnuteľnosť či nebytový priestor (podľa podmienok banky)
Na čo si dať pozor
Proces môže skomplikovať napríklad:
- nevysporiadané vlastnícke vzťahy, ťarchy, vecné bremená,
- nezlegalizované prístavby, nesúlad s katastrom,
- zlý technický stav nehnuteľnosti,
- chýbajúci prístup z verejnej komunikácie.
Ako prebieha vybavenie úveru so založením nehnuteľnosti
- podanie žiadosti a posúdenie bonity
- príprava dokumentov k nehnuteľnosti (list vlastníctva, poistná zmluva k nehnuteľnosti, projekt…),
- ohodnotenie nehnuteľnosti (bankou alebo znalcom),
- schválenie úveru a podpis úverovej zmluvy,
- zriadenie záložného práva (kataster),
- vinkulácia poistenia nehnuteľnosti v prospech banky,
- čerpanie (jednorazovo alebo postupne),
- kontrola účelu (pri účelových úveroch a úveroch zo stavebného sporenia napr. faktúry, bločky, kúpna zmluva, fotodokumentácia).
Výhody a nevýhody
Výhody úveru so založením nehnuteľnosti
- nižšia úroková sadzba = nižší preplatok
- vyššia dostupná suma
- spravidla dlhšia splatnosť a nižšia splátka
Nevýhody
- viac administratívy a času
- dodatočné náklady (znalec, kataster, poistenie nehnuteľnosti)
- nehnuteľnosť je viazaná záložným právom
Čo je úver bez založenia nehnuteľnosti?
Ide o úver, pri ktorom nezakladáte žiadnu nehnuteľnosť. Najčastejšie ide o spotrebiteľské úvery (bezúčelové alebo účelové) alebo úvery zo stavebného sporenia do výšky maximálne 60 000 €. Sú poskytované s nižšou maximálnou sumou a väčšinou s kratšou dobou splatnosti.
Výhody úveru bez založenia nehnuteľnosti
- rýchlejšie vybavenie
- menej administratívy
- bez katastra, záložných zmlúv, znaleckého posudku
Nevýhody
- vyššia úroková sadzba
- kratšia splatnosť, čo môže znamenať vyššiu mesačnú splátku
- nižšia maximálna výška úveru
U nás poskytujeme všetky úvery – so založením aj bez založenia nehnuteľnosti – s rovnakou dobou splácania až do 30 rokov. Úver bez založenia nehnuteľnosti môžete získať až do výšky 60 000 €.
Táto dlhá doba splatnosti aj pri úvere bez záložného práva vám umožňuje nastaviť si splácanie tak, aby čo najlepšie vyhovovalo vašim finančným možnostiam a zároveň získať potrebné financie bez nutnosti ručiť nehnuteľnosťou.
Ako prebieha vybavenie
- podanie žiadosti a posúdenie bonity,
- schválenie úveru a podpis úverovej zmluvy,
- čerpanie (jednorazovo alebo postupne),
- kontrola účelu (pri účelových úveroch a úveroch zo stavebného sporenia napr. faktúry, bločky, kúpna zmluva, fotodokumentácia).
5 kľúčových rozdielov, ktoré rozhodujú
Úroková sadzba a celkové náklady – Úver so založením nehnuteľnosti je lacnejší. Má spravidla nižšiu úrokovú sadzbu, čo je pri vyšších sumách a dlhom období rozhodujúce. Nezabezpečený úver môže vyzerať jednoduchšie, no pri dlhšom splácaní je rozdiel v preplatku výrazný.
Poplatky a vedľajšie náklady – zabezpečený úver znamená výdavky na ohodnotenie nehnuteľnosti, poplatky na katastri a poistenie nehnuteľnosti. Pri nezabezpečenom úvere tieto náklady nemáte, no zaplatíte viac na úrokoch.
Výška úveru a splatnosť – so zabezpečeným úverom získate viac peňazí a dlhší čas na splácanie. Úver bez zabezpečenia má obvykle nižšiu výšku a kratšiu splatnosť.
Rýchlosť vybavenia – úver so založením nehnuteľnosti znamená viac krokov a dlhší proces. Úver bez založenia vybavíte výrazne rýchlejšie.
Flexibilita – pri zabezpečenom úvere je nehnuteľnosť viazaná záložným právom. Pri nezabezpečenom úvere môžete s nehnuteľnosťou voľnejšie nakladať (predaj, darovanie).
Kedy sa oplatí založiť nehnuteľnosť?
Zvyčajne vtedy, keď:
- potrebujete vyššiu sumu (napr. kúpa bývania, komplexná rekonštrukcia, výstavba),
- chcete minimalizovať preplatenie (nižšia úroková sadzba),
- potrebujete nižšiu mesačnú splátku.
Platí jednoduché pravidlo:
Čím vyšší úver a dlhšie splácanie, tým viac sa oplatí úver so založením nehnuteľnosti.
Kedy je lepší úver bez založenia nehnuteľnosti?
Je vhodnou voľbou, ak:
- riešite menšiu rekonštrukciu (napr. rekonštrukcia kúpeľne, kuchyne, okná, výmena zdroja vykurovania),
- potrebujete peniaze rýchlo,
- nechcete alebo nemôžete založiť nehnuteľnosť (spoluvlastníctvo, rodinné vzťahy, právne komplikácie),
- plánujete úver splatiť skôr – vyšší úrok vás bude bolieť menej.
Pri postupnej rekonštrukcii môže fungovať kombinácia – časť financovať úverom bez zabezpečenia (rýchlo) a zvyšok lacnejšie so zabezpečeným úverom.
Najčastejšie chyby pri rozhodovaní
Zameranie sa len na úrokovú sadzbu, nie na celkové náklady – Úroková sadzba je dôležitá, ale celkovú preplatenosť úveru lepšie vyjadruje RPMN (ročná percentuálna miera nákladov), v ktorej sú započítané aj poplatky, prípadne poistenie.
Podcenenie výšky mesačnej splátky pri úvere bez založenia nehnuteľnosti – Kratšia splatnosť úveru = vyššia mesačná splátka, ktorá môže spôsobiť nižšiu rezervu v rozpočte.
Nepripravené alebo nekompletné dokumenty k nehnuteľnosti – Pri úvere so záložným právom vie proces zabrzdiť aj „drobnosť“ – chýbajúci dokument, nesúlad v katastri alebo ťarcha, ktorú treba najprv vyriešiť.
Nezohľadnenie budúcich plánov s nehnuteľnosťou – Ak plánujete predaj, prenájom, darovanie alebo refinancovanie, záložné právo to môže skomplikovať.
Uprednostnenie rýchlosti, aj keď ide o veľkú sumu – Pri vyšších sumách je rýchly nezabezpečený úver často najdrahšia možnosť. Čas, ktorý ušetríte na vybavení, môžete preplatiť na úrokoch.
Ako si správne vybrať?
Správne rozhodnutie závisí od vašej situácie, plánov aj finančných možností. Neexistuje jedno univerzálne riešenie.
Dohodnite si nezáväznú konzultáciu s našimi obchodnými zástupcami a zistite, ktorá možnosť vám ušetrí viac peňazí v dlhodobom horizonte. Pomôžu vám nastaviť financovanie tak, aby bolo rozumné dnes aj o niekoľko rokov.
